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11 août 2026

Comment calculer la surface privative selon la loi Carrez

Une mesure essentielle lors d’une vente en copropriété Lorsqu’un appartement ou un local situé en copropriété est mis sur le marché, il est obligatoire de faire figurer la surface privative du lot au sein de l’acte de vente. Ce calcul de superficie, connu sous le nom de « loi Carrez », a pour objectif de protéger l’acquéreur en lui offrant une information précise sur la taille réelle du bien qu’il achète. Qu’englobe exactement la surface loi Carrez ? La surface dite « loi Carrez » se réfère à la superficie des planchers des zones fermées et couvertes du bien, mais certains éléments sont déduits lors du calcul. Ainsi, sont soustraits : l’épaisseur des murs et cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines techniques, ainsi que les embrasures de fenêtres et de portes. Cette définition découle de la réglementation fixée par le décret du 17 mars 1967. Les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre sont exclus du mesurage. Les lots ou fractions de lots mesurant moins de 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte. Du fait de la complexité de la méthode et de la nécessité de respecter des critères stricts, il est souvent recommandé de recourir à un professionnel qualifié pour établir la surface exacte et se prémunir contre toute erreur. L’obligation d’indiquer la surface Carrez dans les actes de vente En vertu de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse de vente, compromis ou acte notarié attestant de la cession d’un lot en copropriété doit comporter la mention de la surface privative selon la loi Carrez. Au moment de la signature de l’acte authentique, le notaire remet une copie portant cette indication aux parties, accompagnée des extraits de la législation dans le cas où ils ne figureraient pas déjà dans le document. La loi n’impose pas expressément de faire appel à un technicien spécialisé pour ce mesurage. Toutefois, une mauvaise estimation ou une confusion dans l’application des règles peut avoir de lourdes conséquences, notamment pour le vendeur. Pour sécuriser la transaction et se prémunir contre d’éventuels contentieux, confier la tâche à un professionnel expert est fortement conseillé. Quelles sont les conséquences en cas d’erreur de surface ? Omettre la mention de la surface Carrez dans l’acte de vente peut entraîner la nullité de la vente, à condition que l’acquéreur en fasse la demande dans le mois suivant la signature définitive. Si la surface inscrite diffère de la surface réelle, deux cas se présentent : Si la taille réelle excède la surface annoncée, aucun supplément ne peut être réclamé à l’acheteur. Si la superficie effective est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée, l’acheteur est en droit de demander une réduction proportionnelle du prix d’acquisition. Cette action doit être intentée dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique. Passé ce délai, l’acheteur ne pourra plus agir sur ce fondement. Pourquoi solliciter un spécialiste pour le mesurage loi Carrez ? Pour éviter toute erreur ou litige après la vente, il est judicieux de recourir à un expert du mesurage en copropriété. Un professionnel délivrera un certificat fiable, respectant les exigences légales, et apportera une sécurité autant à l’acheteur qu’au vendeur lors de la conclusion de la transaction.

12 juin 2026

Diagnostic amiante dans la location, évolution législative en 2027

Le diagnostic amiante dans la location : un tournant réglementaire attendu Depuis de nombreuses années, la question de l’amiante dans les logements proposés à la location suscite l’attention des pouvoirs publics. Bien que la loi ALUR adoptée en 2014 ait posé les bases d’un état d’amiante à joindre au dossier de diagnostic technique lors de la signature des baux, ces dispositions n’ont pas trouvé d’application effective à défaut de textes précisant leur mise en &oelig;uvre. Récemment, la législation tend à évoluer afin de garantir une meilleure protection des locataires face aux dangers de ce matériau. Vers un nouveau décret applicable à partir de 2027 Un projet de décret, pour l’instant à l’étude, suscite de nombreux débats parmi les instances concernées. Son objectif principal est de renforcer la prévention autour des risques d’exposition à l’amiante pour les résidents de logements anciens. Si les discussions aboutissent, la mesure pourrait s’appliquer dès le 1er janvier 2027, marquant ainsi une nouvelle étape dans l’information du public et la sécurisation du parc locatif. Quels biens immobiliers visés par cette future obligation ? Ce dispositif concernerait les biens immobiliers dont la date de délivrance du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997, à l’image du périmètre déjà retenu pour la vente de logements. Les matériaux ou éléments recherchés lors du diagnostic seraient calqués sur ceux utilisés dans les transactions, assurant une cohérence des méthodes et des points de contrôle. Conséquences pratiques pour les propriétaires bailleurs et les professionnels Ajout obligatoire du diagnostic amiante au dossier du locataire pour les logements concernés. Mise à disposition d’informations détaillées pour les occupants sur la présence potentielle d’amiante. Adaptation nécessaire des pratiques des bailleurs pour sécuriser la mise en location de leurs biens. Démarches à anticiper en amont pour constituer un dossier de location conforme. Remise à chaque locataire d’une notice spécifique portant sur les méthodes à adopter lors de travaux ou d’aménagements pouvant entraîner un risque d’exposition. Un enjeu de santé publique renforcé La dangerosité de l’amiante persiste du fait de ses fibres, indétectables sans analyse, mais particulièrement nocives si elles se diffusent dans l’air, en particulier lors de travaux ou de détérioration de matériaux. L’accent est donc mis sur l’information préventive, permettant aux locaux, qu’ils soient locataires ou propriétaires, d’agir en connaissance de cause pour limiter tout risque sanitaire. Anticiper la réglementation pour des mises en location sereines Même en l’absence d’une entrée en vigueur immédiate, il est recommandé aux bailleurs et professionnels de l’immobilier de se préparer à ces changements. Cette anticipation favorisera la conformité des dossiers lors de prochaines locations, tout en offrant aux futurs locataires un niveau de transparence accru sur la qualité sanitaire de leur logement.

25 mai 2026

Les erreurs à éviter en zone à risque RGA dès 2026

Comprendre le phénomène RGA avant tout projet immobilier À partir du 1er juillet 2026, une modification majeure va toucher le secteur de l’immobilier en France avec l’instauration d’une nouvelle carte nationale des sols soumis au risque de retrait-gonflement des argiles (RGA). Ce changement concerne toute personne souhaitant acheter, vendre ou construire une maison. Avant de vous lancer dans une transaction ou un projet de construction, il est essentiel de bien appréhender la nature de ce danger naturel. Les sols argileux réagissent particulièrement aux variations de l’humidité. Durant les périodes de sécheresse, ces terres peuvent se contracter, tandis qu’en cas de fortes précipitations, elles vont gonfler. Cette alternance provoque parfois des mouvements du terrain capables d’occasionner fissures et dégâts structurels aux bâtiments. Le risque, longtemps progressif, est désormais aggravé par la récurrence des sécheresses liées au changement climatique. Ne pas négliger la nouvelle carte des risques En réponse à l’évolution du climat et à la multiplication des sinistres, les autorités ont revu la cartographie du RGA. Cette nouvelle version, qui deviendra obligatoire en 2026, permet une meilleure identification des zones concernées. Elle tient compte des connaissances scientifiques les plus récentes et du retour d’expérience sur les dégâts observés. Dès sa mise en service, la moitié du territoire – soit environ 55 % – se trouvera classée en exposition moyenne ou forte au RGA, contre moins de la moitié auparavant. Pour savoir si votre bien ou votre projet se situe dans une de ces zones, il convient de consulter la carte officielle en ligne sur le site Géorisques. Sous-estimer l’impact du RGA sur le bâti Le simple fait d’être en zone argileuse ne condamne pas automatiquement une maison à subir des désordres. Toutefois, ignorer ce risque ou construire sans précaution peut coûter très cher. Le sol, en bougeant, peut entraîner des problèmes sérieux si la construction n’a pas été adaptée dès le départ. De nombreuses habitations situées en secteur RGA restent indemnes, sous réserve que la conception et la réalisation du bâtiment respectent certaines précautions. Oublier l’importance du document ERP lors d’une transaction L’état des risques et pollutions (ERP) fait partie des documents obligatoires lors de toute opération immobilière. Il informe acheteurs et locataires des dangers naturels auxquels le bien est exposé, notamment le retrait-gonflement des argiles. Ce document doit être présenté dès la première visite du logement pour garantir la transparence de la transaction. Y faire abstraction constitue une erreur, autant du côté du vendeur que de l’acquéreur. Sous-évaluer les conséquences pour les terrains à bâtir Construire sur un terrain concerné par le RGA implique des démarches supplémentaires. Selon la localisation, il peut être indispensable de faire réaliser une étude de sol pour comprendre les caractéristiques du sous-sol. Celle-ci pourra recommander des fondations renforcées ou l’application de techniques de construction spécifiques, adaptées à la mobilité du terrain. Réaliser une étude géotechnique avant tout début de chantier Choisir des fondations compatibles avec les risques identifiés Respecter strictement les prescriptions techniques édictées En résumé Le retrait-gonflement des argiles est une réalité naturelle avec laquelle il faut compter, particulièrement dans le cadre d’un projet immobilier. La nouvelle cartographie, applicable dès 2026, étoffe la liste des zones à surveiller et incite à bien s’informer en amont de toute décision. Anticiper ce risque, c’est se prémunir contre les sinistres, éviter des frais inutiles et sécuriser son investissement.

24 avril 2026

DPE et ventes immobilières : ce qu’il faut savoir sur le classement énergétique

Comprendre les critères du DPE Lors d’une vente immobilière, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est incontournable pour renseigner les futurs acquéreurs sur la qualité énergétique du bien. Ce diagnostic repose sur l’analyse de cinq grands postes de consommation, ce qui permet d’établir une étiquette énergétique représentative de la performance du logement tout au long d’une année. Les cinq postes étudiés par le DPE Le chauffage : Il constitue généralement la part la plus importante dans l’estimation de la consommation, particulièrement dans les habitations anciennes moins bien isolées. Les calculs tiennent compte à la fois du type d’installation (gaz, pompe à chaleur, poêle, etc.) et des qualités d’isolation de l’enveloppe (murs, toiture, fenêtres). L’eau chaude sanitaire : Souvent négligée, cette catégorie dépend directement du système utilisé, qu’il soit électrique, thermodynamique ou autre. Selon le choix de l’appareil, la consommation et donc le classement final peuvent varier significativement. Le refroidissement : Si une climatisation est en place, le DPE l’intègre dans ses calculs. Même sans équipement dédié, il évalue le risque de surchauffe en été selon les caractéristiques du logement : orientation, isolation, présence de volets ou d’inertie thermique. L’éclairage : Cette dépense énergétique fait l’objet d’une estimation forfaitaire. Peu importe le nombre ou le type d’ampoules, le calcul se base sur une valeur standard, car ce détail peut changer fréquemment. Les auxiliaires : Ils regroupent la ventilation mécanique, les circulateurs, les régulateurs et autres éléments techniques consommant en continu de l’électricité. Leur impact peut être notable, particulièrement dans des logements équipés d’installations anciennes. Comment se traduit le résultat du DPE ? L’addition des différentes consommations permet d’attribuer deux étiquettes distinctes au bien : l’une indique la consommation d’énergie primaire (en kWhep/m².an), l’autre renseigne sur les émissions de gaz à effet de serre (en kgCO₂eq/m².an). C’est le moins bon des deux critères qui sera pris en compte pour la note finale du logement. Ce mode de fonctionnement peut entraîner des surprises, comme par exemple pour les logements chauffés au gaz : un score convenable côté consommation peut être plombé par d’importantes émissions de CO₂. À l’inverse, une maison entièrement électrique pouvait autrefois obtenir une moins bonne étiquette à cause d’un coefficient de conversion désavantageux, alors que ses rejets polluants restaient faibles. Depuis janvier 2026, ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution profite aux logements utilisant l’électricité, en améliorant leur classement, sans avoir besoin de refaire totalement le diagnostic. Incidences pour les vendeurs et bailleurs Depuis la modification du coefficient électrique, les propriétaires peuvent obtenir gratuitement une attestation de performance réactualisée sur le site de l’ADEME. Cette procédure peut permettre à un bien jusqu'ici jugé trop énergivore pour la location de repasser dans la catégorie autorisée, sans travaux et sans refaire le DPE. À noter que la réglementation devient de plus en plus stricte pour les habitations mal classées. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement classé G. D’ici à 2028, cette interdiction sera étendue aux biens notés F. Par ailleurs, depuis peu, vendre une maison individuelle étiquetée E, F ou G implique de fournir, en plus du DPE, un audit énergétique. Celui-ci détaille un plan d’amélioration par étapes pour permettre l’information des futurs acheteurs. Conclusion Dans le cadre d’une transaction immobilière, bien comprendre le DPE et ses implications est essentiel, que l’on souhaite vendre, acheter ou louer. Se tenir informé des évolutions réglementaires et des nouvelles méthodes de calcul permet de mieux valoriser son bien et d’anticiper d’éventuelles obligations.

24 avril 2026

Postes énergétiques cachés : ce que le DPE révèle sur votre logement

Le DPE : une vision globale de la performance énergétique Lorsqu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) est réalisé, il ne s’agit pas simplement d’analyser un ou deux aspects du logement. Ce diagnostic s’appuie sur une simulation détaillée prenant en compte les habitudes de consommation sur une année complète et cinq postes d’usages standardisés. L’ensemble de ces domaines contribue à la performance énergétique globale de votre appartement ou maison. Le chauffage, acteur principal de la consommation Dans la plupart des habitations, en particulier celles construites avant la généralisation de l’isolation performante, le chauffage représente de loin la plus grande part des besoins énergétiques. Selon le type d’installation (chaudière gaz, pompe à chaleur, poêle, etc.), son efficacité et la qualité des parois, la facture énergétique peut considérablement fluctuer. Murs, toit et fenêtres jouent ici un rôle crucial pour limiter les déperditions de chaleur et influer sur la classe du DPE. L’eau chaude sanitaire : un poste souvent négligé La production d’eau chaude pour la cuisine et la salle de bain arrive juste après le chauffage en termes de consommation. La technologie du chauffe-eau a une incidence directe : un ballon électrique traditionnel est généralement plus gourmand en énergie que des solutions plus modernes, comme les chauffe-eaux thermodynamiques. Trop souvent, ce point est minimisé, alors qu’il peut influencer de manière décisive la note globale du logement. La gestion du refroidissement Le DPE prend également en considération les besoins en climatisation, principalement pour les logements équipés de systèmes de type pompe à chaleur réversible. Au-delà de l’équipement en place, l’analyse tient compte des protections contre la chaleur (volets, orientation, inertie du bâtiment). Même en l’absence de climatisation, le potentiel de surchauffe estivale est examiné, ce qui peut impacter le résultat du diagnostic. L’éclairage et les auxiliaires, des consommations discrètes mais réelles L’éclairage est évalué de manière forfaitaire, sans distinguer les types d’ampoules, car ces équipements peuvent facilement évoluer au fil du temps. Par ailleurs, des installations comme les ventilations mécaniques, les pompes ou les régulateurs – regroupés sous le terme d’auxiliaires – consomment en continu et, bien que souvent oubliés, peuvent peser sur la performance énergétique, surtout si ces dispositifs sont anciens ou peu efficaces. Deux étiquettes, un seul classement Après avoir additionné les consommations estimées pour ces cinq catégories, le logiciel dédié au DPE attribue deux étiquettes. L’une concerne la quantité d’énergie primaire utilisée par mètre carré chaque année (mentionnée en kWhep/m².an), l’autre indique la quantité de gaz à effet de serre émise (exprimée en kgCO₂eq/m².an). C’est toujours la moins bonne des deux notes qui détermine la lettre finale affichée sur le diagnostic. Ce principe de double seuil peut entraîner des résultats inattendus. Par exemple, un logement chauffé au gaz peut présenter une consommation énergétique acceptable, mais se voir attribuer une mauvaise étiquette à cause de ses émissions de CO₂. À l’inverse, l’introduction, en janvier 2026, d’un nouveau coefficient de conversion de l’électricité (passant de 2,3 à 1,9) améliore la note liée à l’énergie des logements tout-électrique, sans toucher aux calculs d’émission ou aux données relevées sur place. Des impacts concrets pour les propriétaires Désormais, les possesseurs de logements avec chauffage électrique ont la possibilité d’obtenir gratuitement une attestation prenant en compte le nouveau mode de calcul sur le portail de l’Ademe. Ce document, recalculant la note énergétique, peut suffire à faire évoluer la classification de leur bien, parfois sans aucun nouveau chantier ni passage de diagnostiqueur. Enfin, il faut garder à l’esprit que les logements classés G ne peuvent plus être mis en location à compter du 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats ou leur renouvellement. Ceux classés F suivront cette interdiction dès 2028. Par ailleurs, la vente d’une maison individuelle classée F, E ou G impose aujourd’hui de produire un audit énergétique, document qui va au-delà du DPE et inclut des recommandations précises de travaux à effectuer. Le DPE révèle cinq grands domaines de consommation : chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage et auxiliaires. La note finale dépend à la fois de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. Des réformes récentes facilitent la revalorisation de certains logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité. Les règles d’interdiction de location se durcissent progressivement selon la classe énergétique du bien.

27 mars 2026

Prélèvement amiante : pourquoi il faut confier cette tâche à des experts

Un enjeu majeur de sécurité et de conformité La présence d’amiante dans les bâtiments représente un risque important, tant pour la santé que pour la législation en vigueur. L’identification de cet élément toxique par le biais de prélèvements est une étape incontournable pour protéger les occupants, les intervenants et s’assurer du respect des réglementations imposées. Lorsqu’un doute subsiste sur la composition d’un matériau, seul un prélèvement amiante réalisé rigoureusement permet d’obtenir une réponse fiable et opposable quant à la présence d’amiante. En quoi consiste un prélèvement amiante ? Réaliser un prélèvement amiante équivaut à extraire un échantillon, dans des conditions strictement encadrées, d’un matériau suspecté de contenir cette substance dangereuse. L’échantillon est ensuite transmis à un laboratoire spécialisé, qui procède à des analyses précises afin de confirmer ou d’infirmer la présence d’amiante. La démarche n’est jamais laissée au hasard : la réglementation distingue plusieurs catégories de matériaux (liste A et liste B) pour adapter la méthode à employer. Pour certains matériaux, l’absence d’information formelle ou de marquage nécessite obligatoirement un prélèvement suivi d’une analyse en laboratoire. Pourquoi l’intervention d’un professionnel est indispensable Respect des protocoles de sécurité : Lorsqu’il s’agit d’amiante, il est impératif de limiter au maximum la dispersion des fibres lors de l’échantillonnage. Les opérateurs qualifiés savent manipuler les outils et appliquer un protocole strict, protégeant ainsi l’environnement et la santé des personnes à proximité. Validité réglementaire : Les spécialistes du diagnostic amiante connaissent parfaitement la législation et les exigences précises liées aux prélèvements. Leur intervention garantit que toutes les étapes sont réalisées selon les normes, évitant tout risque de procédure incorrecte ou incomplète. Fiabilité des résultats : Les jugements d’ordre visuel ne suffisent pas, surtout face à des matériaux dits en fibre-ciment ou à d’autres produits complexes. Certaines erreurs peuvent entraîner des situations coûteuses ou litigieuses, comme des désamiantages injustifiés ou à l’inverse, des expositions dangereuses non identifiées. Les analyses en laboratoire, sur la base de prélèvements réalisés correctement, sont les seules à fournir des conclusions incontestables. Marquage, documents et preuves réglementaires La législation prévoit différents moyens pour certifier la présence ou l’absence d’amiante : présentation de documents officiels validant la composition d’un produit, ou marquage apposé sur le matériau lui-même. Cependant, quand ces preuves font défaut, le prélèvement et l’examen en laboratoire deviennent la clé de voûte de la procédure permettant d’obtenir une attestation fiable. Un étiquetage du type AT (pour la présence d’amiante) ou NT (pour l’absence d’amiante) facilite l’identification, mais seul le rapport du laboratoire fondé sur un prélèvement conforme permet de trancher définitivement en cas de doute. Les conséquences d’un prélèvement mal effectué Des erreurs lors du diagnostic peuvent avoir de lourdes conséquences, tant juridiques que financières. C’est ce qu’illustre le cas où un cabinet a été condamné pour avoir conclu, sans analyse valide, à la présence d’amiante dans des matériaux qui n’en contenaient pas, entraînant des travaux inutiles et coûteux. Par ailleurs, les statistiques montrent qu’un pourcentage conséquent de matériaux classés comme amiantés lors d’expertises visuelles seul se révèlent finalement indemnes après analyses approfondies. Conclusion : faire appel à des experts, une garantie essentielle Le prélèvement amiante n’est pas une étape à prendre à la légère. Pour éviter toute erreur ou exposition aux risques (sanitaires, financiers, juridiques), seule l’intervention d’un professionnel offre la sécurité nécessaire. Ces spécialistes appliquent les méthodes adéquates et se conforment aux obligations en vigueur, afin que chaque diagnostic repose sur des bases solides et que chaque projet immobilier se déroule en toute sérénité.